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南京老旧小区改造项目施工管理的特点和措施
发布时间:2021-02-22

  摘    要: 通过对比老旧小区改造项目和一般新建住宅项目施工管理过程,总结老旧小区改造项目特点及其施工阶段的管理特点,有针对性地提出优化项目组织结构模式、合理规划施工作业面、保证施工现场安全、提高改造项目协调效率等多项老旧小区改造项目管理措施,缓解各项目参与方利益矛盾,为后续快速推进老旧小区改造、优化施工管理过程、规避项目施工管理风险提供参考。

  关键词: 老旧小区改造; 改造项目; 施工管理; 施工阶段;

  0 、引言

  传统的老旧小区建筑设计标准偏低、产权不明晰、长期无物业管理等,导致建筑破旧、私拉乱建、破坏绿化等情况多发,降低了老旧小区居民的生活质量[1]。为改善居民生活品质、提高城市形象、给老旧小区注入新的活力,各地政府积极响应中央号召,大力开展老旧小区改造项目。但老旧小区改造项目不同于一般的新建住宅项目,传统施工企业的项目管理模式在老旧小区改造项目过程中常常遇到阻碍,并影响改造工作的开展。为探究影响项目开展的原因,本文以南京某片区改造项目为例,深入分析项目施工阶段的管理特点。

  1、 老旧小区改造项目特点

  城镇老旧小区大多处于老城区,地理位置优越,建筑密度和人口密度较高。老旧小区的居民结构层次复杂,意识形态不同,对事物的接受能力表现出较大的差异[2]。居民作为“有限理性经济人”[3]在面对老旧小区改造项目时基本都持欢迎的态度,因为除改善自身生活环境外,还会带来小区房屋的增值。但在改造工作具体实施过程中,又表现出“有限理性经济人”的利己心态,如对项目妨碍个人利益改造的不认同和改造工作的不支持。除居民意识形态不同造成改造工作进展缓慢外,老旧小区建筑本身也有局限性,如建筑破坏程度不同、现场情况和设计图不符等,造成已有设计方案变更[4],这些情况无疑给老旧小区改造项目施工管理增加了难度。

  2、 老旧小区改造项目施工阶段管理特点

  2.1、 改造项目的复杂性

  不同于一般新建项目,改造类项目涉及的施工内容点多面广,难以形成流水作业。老旧小区改造项目一般施工周期较短,为不影响整个工期,常会采用多个小区同时施工的形式,项目管理人员的工作量较大。而且老旧小区施工时难免会对小区居民生活产生影响,居民结构层次不同,对改造施工的认可度和包容度也不同,在整个改造过程中经常会收到各种投诉。项目管理人员既要同时管理多个小区的施工质量、安全、进度,又要处理各种投诉,且在处理投诉问题时,项目要处于暂时停工状态。上述这些都给老旧小区的维修改造带来巨大的阻力和困难。
 

南京老旧小区改造项目施工管理的特点和措施
 

  2.2 、改造项目施工条件的限制

  老旧小区大多处于老城区,周围交通发达,来往车辆较多,改造实施还不能影响现有居民的生产生活。施工条件受限主要体现在平面和立面作业空间两个方面。平面作业空间上场地狭小,材料、设备进出困难。建筑密度大,楼栋间距离小,未拆除违建物占用了大量空间,物资存放和脚手架搭设空间小,无大型设备操作空间,只能依靠人力搬运,间接导致施工进度缓慢,成本增加。立面作业空间上影响因素多,如居民私拉管线、未修剪的树枝遮挡、居民违建外凸护栏等影响脚手架搭设,施工视野、操作空间等遮挡物较多,作业条件受限。

  2.3、 改造项目工期短

  老旧小区更新改造的工期较新建项目有明显不同,每个小区改造的施工时间较短,3个月左右,而施工内容点多面广,影响因素较多,未拆除的违建、设备材料进出场困难,不打扰居民作息等都会对工期造成影响。整个项目进展的不确定因素会使已知现状发生变化,加固改造方案要随之进行补充和修改,因此涉及的设计变更较多,施工进度易受到影响。

  2.4、 改造项目安全隐患多

  老旧小区改造项目为半封闭施工现场,改造项目与居民生产生活界面难以完全隔断,居民、工人、车辆进出施工场地频繁,特别是老人、孩童的安全意识较为薄弱,主要存在以下安全风险:

  (1)孩童在作业面下嬉戏打闹很容易对自身造成磕碰危险。

  (2)居民在楼道或绿化带中堆放物品和居民外挂衣物在动火作业时极易产生安全隐患。

  (3)电动车等私拉电线,由于质量安全不过关,容易发生触电和火灾危险。

  (4)施工作业坠落物体容易给居民生命和财产安全带来威胁。

  (5)施工人员素质参差不齐,或大或小地给居民带来一定的生命财产安全隐患。

  安全事故一旦发生,会给该项利民工程蒙上一层阴影,也会使居民对后续老旧小区改造项目的施工更加抵触。

  2.5、 改造项目协调难度大

  老旧小区改造项目与一般新建住宅项目不同,既需要协调居民的诉求,又要与外部单位进行协调。

  对外协调涉及的企事业单位不同,审批程序和内容也不同,各地针对城市更新项目的规定也不同。如小区内部水电管线迁移涉及水务部门、电力公司、通信公司、燃气公司等多家单位的协调合作,协调难度大,难以实现快速作业。

  对内协调居民的诉求难度大,各小区居民结构层次不同、年龄结构不同、意识形态不同,对改造内容的诉求也不同。如小区居民对统一更换外窗就会有不同的态度,有的是因为自己刚新装修的房屋,窗户不需要更换;而有些居民虽然窗户已破旧,但仍然反对更换外窗,这都使该项施工进度延迟,甚至中断。居民素质不同也会带来各种不同的阻碍,如在小区内部材料临时堆放的场地,会出现居民停车,然后告知其车辆被材料剐蹭,这种情况在额外增加费用的同时,也对施工进度产生干扰。

  3 、老旧小区改造项目施工管理措施

  针对老旧小区改造项目施工阶段不同于一般新建项目所表现出的管理特点,在项目开展过程中逐步摸索,总结出有利于施工的管理措施:优化项目组织机构,增设项目协调层来应对改造工作的复杂性和协调难度大的问题,提高项目运行效率;合理布局施工作业平面,减少工程施工条件的限制;提高参与人员安全意识,加强物理防护,采取软件硬件相结合的形式将改造工程的安全隐患扼杀在萌芽中;建立协调合作机制,减少外部因素的干预,在有限的工期内,又快又好地推进改造项目。

  3.1 、优化项目组织结构模式

  传统的项目组织结构模式为矩阵式,见图1。该模式在最高领导下设纵、横两种类型的工作部门[5],虽然一定程度上弥补了直线式、职能式组织结构模式的不足,但在老旧小区改造项目运行过程中缺少相应的协调部门,不能满足改造项目快速协调的需求,故在传统项目组织结构的基础上提出了强联系矩阵组织结构模式,见图2。

  图1 以纵向指令为主的矩阵式项目组织结构图
图1 以纵向指令为主的矩阵式项目组织结构图

  图2 增加协调层的强联系矩阵式项目组织结构模式图
图2 增加协调层的强联系矩阵式项目组织结构模式图

  该模式可根据当地的社会环境,在项目实施过程中有针对性地选择项目协调层的设立及组织机构的划分层级。根据前期的施工经验,针对片区改造,组织架构可分为三级,见图3。第二级组织架构负责对外的协调工作,第三级组织架构协调人员负责小区内部民众的投诉及建议处理;在快速处理居民投诉问题的同时合理安排项目管理人员数量,优化项目管理费用的支出,建议针对每栋6层两单元的小区类型可安排居民协调员6~8栋/人。

  图3 老旧小区片区改造项目组织架构图
图3 老旧小区片区改造项目组织架构图

  该组织架构在实际施工过程中能快速反应,增加了沟通的效率,缓解了项目参与方之间的矛盾,加快了施工进程。

  3.2、 合理布局施工作业面

  针对老旧小区改造项目过程中场地狭小、工作面多的问题,需合理规划作业路线和平面布置,优先选择已完成违建物拆除的小区进行改造,可利用违建物拆除后的空间作为材料存放场地和加工场地。根据前期规划好的路径,协调当地居委会尽快完成后续施工小区的违建物拆除工作,尽量避免工作面迁移距离过远,导致施工进度滞后和二次搬运费用的增加,或根据小区内部空间情况利用绿化带暂时存放物资。根据物资存放空间和施工进度,合理安排材料进出场时间,保证进场物资在满足施工进度需求的同时不过多占用平面作业空间,以防影响居民的生活。

  3.3、 加强软件硬件设施安全防范

  施工现场的安全管理既涉及施工人员的安全,又涵盖当地居民的人身和财产安全。老旧小区改造项目属于民生热点工程,社会关注度高,为防止出现安全隐患,需从软件和硬件设施上加强施工过程的安全管理工作,为老旧小区改造项目保驾护航。

  在软件上,需加强对从业人员思想道德的教育,提高施工人员的安全意识。合理安排作业人员数量,尽量做到多人协同作业,起到相互监督的作用。每日早班会前宣讲安全案例,时刻敲响安全文明警钟。同时还要加强对小区居民和商户的宣传工作,做好自身安全防范,远离施工现场,关闭门窗,不要出现高空坠物和乱扔烟头等不文明行为。同时开通服务热线,加强协调人员和居民的联系,一旦出现不文明行为,尽快从严处理。

  在硬件上,做好施工物理防护工作,如脚手架外侧使用密目式安全网,安全通道进行双层防护。动火作业配备接火斗及防火布,提高动火批准等级。两米以内立杆及其他坚硬物体需采用香蕉保温软防护,消除安全隐患。

  3.4、 建立协调合作机制

  针对老旧小区改造项目设计变更多、居民诉求多样的问题,提前组织相关单位和群体[6]6],即居民、业主、监理、设计、分包、供货商等,建立协调合作机制;通过居民议事会平台协调多方利益关系,构建良好的合作关系及施工氛围,有效集成各方资源,提高改造项目的施工管理能力。除安排现场协调人员沟通协调多方诉求外,还应安排设计人员驻场,根据现场情况快速反应,并在工序施工前完成施工内容的设计确认。

  4、 结语

  老旧小区改造项目关乎民生,为实现国家在“十四五”末基本完成2000年底建成的老旧小区改造的目标,本文通过总结改造项目和一般项目施工阶段管理的不同点,有针对性地提出优化项目组织结构模式等一系列措施。在协调各方利益的同时保证老旧小区改造项目的顺利进行,做到既节约项目施工成本,又建立良好的合作关系。希望本文提供的管理措施可以为施工企业项目管理提供借鉴和参考。

  参考文献

  [1]董洪利,张广兴,王飞.基于实践的老旧小区改造全过程管理策略探讨[J].城市住宅,2020,27(9):117-120.
  [2]朱燕飞.乌鲁木齐老旧小区改造和管理经验谈[J].城市开发,2014(15):64- 65.
  [3]马辉,王云龙,王静.旧城住区改造项目中公众参与主体选择研究[J].项目管理技术,2017,15(3):43- 48.
  [4]周梦.老旧小区维修改造项目管理难点分析[J].建筑与文化,2019(6):29-30.
  [5]俞红.项目管理及其组织结构[J].商业经济与管理,2004(9):29-32.
  [6]韩杰.浅析EPC总承包模式的项目管理要点[J].项目管理技术,2014,12(1):20-24.

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