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房地产企业并购中的法律风险与防范
发布时间:2020-07-28

  摘    要: 房地产企业作为推动我国社会经济发展的重要力量,行业内不同主体之间并购现象经常发生,这也是房地产企业不断壮大的有力举措。通过并购能够优化企业战略布局,进而获取更为优质的资源,提高企业在市场份额中的占有率,促使企业长久稳定的发展。但是结合当前房地产企业的并购情况来看,成功率普遍较低,造成此现象的主要原因在于不少企业没有对并购法律风险进行明确,未采取有效的风险防范措施,进而导致房地产企业并购失败。本文主要对房地产企业并购法律模式进行了详细分析,希望能为我国房地产行业的发展有所启示。

  关键词: 房地产; 企业并购; 法律模式;

  结合当前我国房地产行业的发展情况来看,企业并购现象十分常见,但是根据并购活动的开展情况来看,涉及内容十分复杂,会牵扯到诸多利益问题与法律问题,一旦处理不当,将会导致企业遭受不可预估的损失。因此房地产企业在决定并购前,应并购活动进行全盘细致的考虑,提前预测并购活动中可能面临的问题与风险,并采取行之有效的对策进行预防,确保房地产企业并购活动能够顺利开展。

  一、房地产企业并购的法律模式以及面临的法律风险

  (一)项目公司或有债务的风险

  股权并购模式下,收购方实际承接了项目公司现有全部对外法律关系,包括资产和债务(对外担保)。一旦项目公司存在有主要财产权利风险,那么将会导致房地产企业并购活动面临法律风险。在房地产企业开展股权并购活动时,经常会因为税收成本过高这一问题采取股权并购方式进行变相的资产收购,在此形势下,企业要对项目公司的土地使用权、专利、商标、特许经营权以及相关生产设备等进行调查,查看是否存在产权纠纷问题。对于项目公司所取得的项目是否已经拥有完备的证书,这些权属证书是否真实存在,这些都是房地产公司在并购活动中需要充分考虑的问题,一旦发现项目公司存在债务风险或者财务纠纷,要立即停止并购活动,避免后期出现法律风险。

  (二)项目公司名下的房地产项目本身存在较大瑕疵的风险

  房地产企业在并购过程中要对项目公司的项目情况进行全面调查,一旦发现项目主体存在瑕疵,具体而言就是项目主体在存续期间发生有违法行为,导致项目主体本身在资格方面出现问题,例如项目的成立程序、方式等不符合我国相关法律法规,或者项目的相关文件并没有经过我国相关政府部门的审批等等,一旦存在这些瑕疵,房地产企业要立即停止并购行为,避免并购完成后项目出现经营资质被吊销现象等,为房地产企业带来法律风险。
 

房地产企业并购中的法律风险与防范
 

  (三)合作方违约的风险

  房地产企业在股权并购过程中,股权未办理变更登记前,转让方因较大的市场波动,地块升值等情况直接违约,将项目公司转让给出价更高的第三方。这一现象会直接影响到并购活动的后续开展,房地产企业要对合作方的经营资质提前调查,掌握合作方的项目运行情况,避免出现违约风险、

  二、房地产企业并购法律风险防范策略

  (一)提高企业并购法律风险防范意识

  在当前我国社会经济快速发展的背景下,房地产行业的发展十分活跃,格局房地产企业并购活动的开展情况来看,该活动涉及到产权转移、合同签订等多个方面的法律知识,一旦对并购法律了解不全,没有专业的法律人员进行协助,将会导致企业面临诸多法律风险。

  想要提高房地产企业对于并购法律风险的防范意识,企业首先应该重视对法律风险的风险,在并购活动中要充分考虑不动产、动产等相关义务关系,要始终运用法律的思维看待问题。根据当前我国房地产企业并购活动的开展情况来看,不少并购企业对法律风险的认知分为花瓶论、降低效率论以及为诉讼论三种。所谓的花瓶论指代的是并购企业虽然具有企业法务部或者已经与相关律师事务所签订了合同,但是却没有在并购活动中充分发挥法务部以及律师事务所的作用。降低效率论指代的是企业在并购过程中,认为各项活动如果都按照法律规定的程序办理,将会在很大程度上降低企业并购效率,时间成本较大,进而会在某些并购过程中忽略法律事务。为诉讼轮指代的是房地产企业在并购活动中认为只有牵扯到诉讼问题才会体现法律的作用,其实一旦牵扯到诉讼问题,是企业在并购过程中没有充分认识到法律风险的重要表现,并且如果并购活动牵扯到诉讼问题,不仅费时费力,还会面临败诉风险,对企业造成严重的损失。由此可知,我国房地产企业并购成功率低,不仅仅是运行管理等方面的问题,还有对于并购活动中法律风险认知不全的问题,进而导致在并购过程中出现不必要的纠纷,为企业带来严重损失。

  (二)提高企业并购的审查质量

  1.全面的法律尽职调查

  对并购企业情况进行全面审查能够提前预防法律风险,审查内容包含有企业运营情况、资产情况、债务纠纷情况以及人力资源情况等,此外企业的诉讼情况也要严格审查,对于被并购企业而言,要审查其主体是否具有并购资格等等。整个审查活动要贯彻整个并购活动的始终。通常情况下房地产企业在并购活动中会涉及到土地出让合同、建筑工程合同等,这些合同在很大程度上都影响了企业并购后的运营整合情况,因此在房地产企业并购活动中,对参与并购的企业进行全面审查十分必要,这也是确保并购活动得以顺利开展的重要基础。

  2.对并购法律法规政策进行审慎调查

  结合当前我国市场经济变化速度来看,房地产行业作为经济市场重要支柱,也产生了天翻地覆的变化,这一现象导致房地产企业在运行管理过程中,时长面临新旧法律政策的效率问题,再加上我国对房地产企业并购活动的相关法律制度还不够完善,如果企业在参与并购活动中不能对相关法律法规进行审慎审查,极容易出现用法错误的现象,进而产生法律风险,为企业并购活动的顺利开展带来阻碍。

  (三)重视交易模式设计

  下图1为房地产企业股权并购活动中的模式文本模式示意图,房地产企业在参与并购活动时,一定要重视交易模式设计问题,要充分考虑到股权并购活动中涉及到的债务安排、担保问题以及动拆迁问题等,对于所有问题要有针对性的解决措施,除此之外,还需要重视股权并购中的框架协议签订,对于其中的进度安排条款、保密条款、担保条款等内容进行详细约定。在设计并购合同时,要结合并购活动的实际情况,分类制作,通常包含于股权质押合同、抵押合同、股权转让合同等等。

  图1 股权并购模式文本模式示意图
图1 股权并购模式文本模式示意图

  (四)防范项目变更引起政府行政行为

  由于我国政府职能的特殊性,房地产企业在运行管理过程中难免会涉及到政府部门,对于并购活动也不例外。但是如果房地产企业在并购活动中出现项目变更情况而引起政府行政行为,那么会对房地产企业的并购带来法律风险。众所周知,我国现有的社会主义资本市场制度不完善,因为企业在并购活动中一定要注意项目变更问题,违反政策的变更将会导致房地产企业并购活动失败,长此以往,还会导致房地产市场发育不完善。政府如果在此过程中不能有效干预会导致房地产市场发展混乱,基于此,房地产企业在参与并购活动时,一定要对自身进行正确定位,把握好并购活动中存在的法律风险,全面掌握并熟悉其中存在的法律风险,采取合法手段维护自身权益,降低政府干预带来的法律风险。

  三、结语

  综上所述,结合当前我国房地产企业并购活动来看,其中存在有多种法律风险,对并购活动带来诸多影响,为企业经营带来风险,针对此现象,企业在参与并购活动时要从提高法律风险意识、全面审查并购企业情况等多方面入手,降低并购风险,为企业得以稳定运行提供保障。

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