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《民法典》视野下物业管理的新规及其思考
发布时间:2021-07-21

  摘    要: 《民法典》对以往涉及物业管理的规定的主要修改为:一是修改业主大会表决机制,强调业主参与。二是确定物业服务合同为典型合同,业主与物业服务企业权利义务更加清晰。三是增加物业服务企业公共安全、“高坠”管理责任,社会责任更加凸显。四是改变公共收益计算方式,优化专项维修资金使用规则。本文通过对修改内容的整理分析,提出物业管理工作应当做好“加减乘除”——在物业管理能级上做“加法”,在物业服务企业不规范做法上做“减法”,在居民自治工作上做“乘法”,对物业管理中的安全隐患做“除法”——从而提升物业管理工作的规范性和有效性。

  关键词 :     民法典;法律适用;房屋管理;物业管理;

  2020年5月28日,十三届全国人民代表大会三次会议通过《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),并于2021年1月1日正式开始实施。《民法典》共计1260条,分为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任七编,其中与物业管理相关的主要为第二编物权之“业主的建筑物区分所有权”、第三编合同之“物业服务合同”和第七编侵权责任之“建筑物和物件损害责任”,从物权、合同、侵权责任等不同角度对物业管理活动进行了一系列规范和调整,奠定了物业管理的民事法律基础,对全面推动物业管理体系发展具有重大意义。

  一、《民法典》中物业管理的重要新规

  (一)修改业主大会表决机制,对业主参事议事能力提出更高要求

  1.调整业主表决生效比例,强调业主参与。

  《民法典》在《物权法》的基础上对业主的表决规则进行了实质性的修改。一是将业主的议事规则分为“参与”及“同意”两个方面,双三分之二的业主参与成为业主表决有效的前置条件。二是调整了业主决议生效的生效比例。原《物权法》的表决规定为:重大事项的生效条件为人数超过三分之二加专有面积三分之二的业主同意;一般事项的生效条件为人数超过二分之一加专有面积二分之一的业主同意。《民法典》的表决规定为:重大事项的生效条件为人数及专有面积超过三分之二的业主参与,参与业主中双四分之三同意;一般事项的生效条件为双三分之二业主参与,参与业主中双二分之一同意。

  从总量上看,表决生效比例的调整降低了业主大会决议生效的人数及房屋面积要求,但其实质是对业主参与表决以及同意比例提出了更高的要求。值得注意的是,修改后的规则中生效比例的计算基数发生变化,即《物权法》的基数是整个小区的业主人数及专有面积,而《民法典》的基数是参与表决的业主人数及专有面积。
 

《民法典》视野下物业管理的新规及其思考
 

  2.调整业主表决重大事项范围,解决住宅维修资金“使用难”问题。

  根据《物权法》规定,筹集和使用维修资金均属于重大事项。《民法典》,将维修资金的使用和筹集分为两个业主表决事项。维修资金的使用遵循一般事项的议事规则,维修资金的筹集则遵循重大事项的议事规则。由此可以看出,由于城市更新的需求,房屋的修缮改造成为今后的工作重点。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)的要求,对2000年以前建造的小区进行重点改造,并在出资方式中明确可以使用专项维修资金。全国普遍存在维修资金“惜用”问题,上海专项维修资金的使用率仅为12%。《民法典》的出台使维修资金的使用降低了难度,为建筑物及其附属设施的修缮提供了法律保障。

  (二)确定物业服务合同的法律性质,业主与物业服务企业权利义务更加清晰

  1.明确物业服务合同为典型合同。

  在原《合同法》中,物业服务合同并没有被专章规定,因此对于物业服务合同的性质认定只能通过参考“委托合同”“服务合同”等其他有名合同,但由于物业服务合同内容的复杂性和专业性,在实践中通常难以直接参考其他合同对其定性,故易引发合同纠纷。《民法典》将物业服务合同定性为典型合同,并对合同双方的权利义务及物业服务合同新旧交替阶段的权利保障进行了明确,为解决物业服务纠纷提供法律依据。

  2.业主的任意解除权对物业服务企业提出更高要求。

  《民法典》第九百四十六条规定,业主在提前60天通知并赔偿相应损失的前提下,可以对物业服务企业行使任意解除权。根据《合同法》的规定,任意解除权只属于不定期租赁合同、委托合同、加工承揽合同、货物运输合同、保管合同、保险合同的一方或双方。《民法典》赋予业主任意解除权,能够更好地保护业主在物业服务合同存续期间的权利,提升业主自我救济的有效性,确保物业服务企业市场“优胜劣汰”,有效减少物业服务企业不作为、不履职的情况。

  3.业主及物业服务企业的权利义务明确、层级提升。

  在《民法典》出台以前,业主及物业服务企业的权利义务关系只在《物业管理条例》中得到明确,其法律位阶为行政法规。《民法典》对物业服务企业的一般义务、信息公开义务、移交义务、后合同义务、合同续签权利以及业主的支付费用义务、告知协助义务、任意解除权进行了明确,为物业服务合同的有效履行、物业服务活动的有序推进提供了有效保障。

  4.拓展物业服务企业信息公开的内容及范围。

  《物业管理条例》规定,物业服务企业仅需将收费标准进行公开;根据《上海市住宅物业管理规定》,只有采用酬金制收费方式的物业企业需要向业主报告收支情况,而包干制企业只在调整收费标准前需要就收支情况向业主报告。《民法典》第九百四十三条规定,物业服务人义务公开和报告的内容除了收费相关事宜外,还有业主共有部分的收益与经营情况。此外,《民法典》第二百八十五条第一款增加了物业服务企业对业主询问作及时答复的义务,对物业服务人的工作透明化程度提出更高的要求。

  (三)增加物业服务企业公共安全管理责任,社会责任更加凸显

  虽然《民法典》明确了物业服务合同为典型合同,并规定了物业服务企业的合同义务,但基于社区治理的特殊性,物业服务企业除了需要履行合同义务外,还需要根据法律法规承担特定的责任。

  1.物业服务企业有配合政府应急管理处置的责任。

  2020年初突发的新冠肺炎疫情使社区治理面临严峻的考验。在抗疫过程中,居民小区管理工作经受住了考验,多年来的完善基层社会治理工作初见成效。从疫情防控工作取得阶段性胜利可以看出,在本次疫情防控中,物业服务企业的作用至关重要。因此,在抗击疫情的背景下,《民法典》为物业服务企业设定了此项责任,为社区治理提供坚实基础。此外,《民法典》第二百八十六条赋予了物业服务企业申请行政介入的权利,有利于更好地保护多数业主的权益。

  2.明确物业服务企业对“高坠”事件的管理责任。

  由于建造时间长、建造技术受限,外墙脱落在房屋安全管理中成为关注的焦点。《民法典》第一千二百五十四条规定,物业服务企业等建筑管理人应当采取必要的安全保障措施,否则将承担侵权责任。相比《侵权责任法》,《民法典》增加了对物业服务企业的安全保障义务对规定,要求其作为单独责任主体,为房屋使用安全提供多一道保障。

  (四)改变共有收入计算方式,优化专项维修资金使用规则

  1.允许在共有收入中扣除合理成本。

  在《民法典》出台以前,法律层面一直未明确规定公共收益的归属,只在地方性法规层面规定了公共收益归共同拥有该物业的业主。此外,在之前的相关法规中,对公共收益的使用方式仅规定为主要用于补充专项维修资金,或根据业主大会决定用于业主大会和业主委员会工作经费、审计费用等。《民法典》将共有收入的计算方式明确为:共有收入等于公共收益减去合理成本。

  2.新增紧急情况维修资金的使用规定。

  《民法典》第二百八十一条第二款增加了紧急情况下使用维修资金的规定,这一规定响应了《上海市房屋使用安全管理办法》对房屋使用安全责任人义务的规定,如:按照规定进行日常和紧急情况下的维修养护、更新改造;进行房屋安全检查,及时消除安全隐患。相关规定为房屋使用安全责任人在履行义务时提供资金保障,为房屋的紧急排险工作提供法律依据。

  3.拓宽专项维修资金的使用范围和使用目的。

  《物权法》规定,专项维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。《民法典》将专项维修资金的使用范围拓展至电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分,同时把专项维修资金的使用目的更改为维修、更新和改造。这意味着国家正越来越重视房屋老化、对2000年以前建成的老旧小区进行改造以及消除“高坠”的隐患。

  二、《民法典》视野下对物业管理的若干思考

  (一)在物业管理能级提升上做“加法”

  1.完善物业管理市场机制,促进企业“服务质量+”。

  根据对司法判决的检索,上海市与物业服务企业服务质量相关的诉讼累计达2801起。《民法典》新增了业主的任意解除权,对物业服务企业的服务质量提出了更高的要求,这不仅能更有效地保障业主的基本权利,同时能促进物业服务企业的良性竞争,通过提升自身的企业竞争实力来“冻结”业主的任意解除权。物价上涨、业主对物业服务要求的提高,使得物业服务企业入不敷出,不得不通过降低服务质量来维持经营成本。物业服务的市场消费理念尚未形成,物业服务市场机制还未理顺,因此,需要在全市层面建立规范的物业调价体制机制,理顺物业调价方式及流程,为物业服务企业创造良好的营商环境,推动“质价相符、按质论价”的市场价格机制形成。

  2.引导物业服务企业实行“酬金制”,推动收支管理“透明度+”。

  《民法典》对共有收入的计算方式定为可以扣除合理成本,这意味着物业服务企业可从共有部分产生的收入中扣除管理成本,从而激励物业服务企业帮助业主获得更多的共有收入。此前包干制中所有费用由企业自己承担。上海物业服务企业推行酬金制的比例较低,一方面需要加大对酬金制模式的宣传力度,另一方面由于上海市推行酬金制经验尚不丰富,可以从制定配套政策着手,引导业主逐步从包干制转向酬金制,创造物业服务双向配合的良好局面。

  3.加快推进专项维修资金续筹工作,实现“房屋养老金+”。

  上海专项维修资金归集较早,因此在房屋面临修缮维护时,需要对专项维修资金的续筹工作进行优化。据统计,2019年上海市共有156个商品房小区完成维修资金续筹,2020年上海市共有130个商品房小区完成维修资金续筹。

  由于建造年代久远,部分小区出现墙体开裂、外墙脱落、屋顶漏水、公用设施设备老化等现象,需要动用专项维修资金的可能性加大。特别是“十四五”规划提升了老旧小区修缮要求,这将使维修资金的续筹工作面临考验。因此,需要总结已完成续筹小区的成功经验,形成可复制、可推广的模式,对专项维修资金续筹工作进行常态化管理。

  (二)在物业服务企业不规范做法上做“减法”

  1.促进物业管理区域合并,“减少”物业服务企业数量,形成规模效应。

  以贯彻《民法典》赋予业主的任意解除权为契机,在鼓励、引导各区对规模较小的相邻小区进行区域合并或管理合并的同时,用市场机制淘汰或劝退一批不作为、不到位的物业服务企业,提升物业服务企业的整体服务能级,形成集约高效的物业服务体系,打造一批高质量的物业服务企业品牌。例如:虹口区欧阳街道从原有112个小区减少到95个,共减少物业服务企业7家。

  2.优化物业服务企业履约评价机制,“减少”物业服务企业不规范行为。

  基于目前已有的物业服务企业履约评价体系,应当根据《民法典》的要求,增加信息公开的内容及权重,完善物业服务企业考核体系,促进物业服务企业工作的规范化和透明化,建立物业服务企业与业主之间的信任感,促进物业服务企业“诚信履约、规范履约”,强化物业服务行业管理,提升物业服务标准。

  (三)在居民自治工作上做“乘法”

  1.明确共有部分权属界定,打好业主自治法律基础。

  《民法典》对于业主共有的相关规定为第二百七十四、二百七十五条,主要涉及车位、车库、绿地、道路等,基本沿用了《物权法》《物业管理条例》及相关司法解释的规定。共有部分的维修、更新和改造的具体内容远远超出法律规定的范围,特别是车位、车库的物业纠纷近年来屡见不鲜。同时,共有部分的维修、更新涉及全体业主的表决及专项维修资金的使用,因此,需要在《民法典》的规定下制定相应的配套政策,对共有部分的范围界定及维修责任进行细化,为业主自治营造良好的法律环境,减少物业管理纠纷。

  2.坚持党建引领,提升居民自治能力。

  《民法典》对表决规则加以修改,在物业管理方面更加强调业主的参与程度,从而提升业主参与小区内部物业管理的意识及能力。虽然上海市在多年的物业管理工作中在居民自治方面取得了良好的成效,但是仍有部分业主参与意识不强,因此需要发挥居民区党组织的力量,在加强法律宣传的同时,加强联席会议制度,确保业主大会决议顺利实施。

  3.优化业委会人员结构,提升居民自治效能。

  业委会作为业主大会的执行机关,在物业管理活动中有维护业主共同权利的义务,但对于业委会做出有损业主共同利益的行为后该如何处置,法律并没有进行规定,加上法律没有赋予业委会法人地位,在侵权行为发生时,很难利用《民法典》侵权责任编对业委会整体主张损害赔偿。在业主自治被高度重视的背景下,须在推动业委会组建的同时优化业委会人员,吸纳专业人士进入业委会。需要加强对业委会的考核,形成权利义务对等的业委会评估机制,从源头上避免业委会对业主的公共利益造成损害。

  4.发挥居委会的指导和协助作用,优化业主自治方式。

  《民法典》首次在法律层面将居委会纳入物业管理的监督主体,要求居委会对业主大会的设立和业委会的选举给予指导和协助。根据《中华人民共和国居民委员会组织法》的规定,居民委员会是基层群众性自治组织,法律宣传及调解民间纠纷是其法定义务之一。因此,应当充分发挥居委会在群众自治中的作用,对居民自治行为进行指导和协助,出现物业服务纠纷应及时进行调解,保证物业管理活动顺利进行。

  (四)对物业管理中的安全隐患做“除法”

  1.建立物业服务企业法定巡查清单,竭力铲“除”安全隐患。

  《民法典》增加了对物业服务企业在应急处置上的配合义务、未履行安全保障义务的侵权责任。结合《上海市房屋使用安全管理办法》(沪府令39号)、《关于进一步加强房屋高坠隐患排查整改的通知》(沪建应急联〔2021〕169号)中对于房屋安全及排查高坠隐患的要求,确立物业服务企业对于房屋安全排查的配合机制,明确物业服务企业定期巡查的周期及项目清单,将巡查情况纳入物业服务企业考核内容。

  2.打通物业服务企业“代为维修”的资金渠道,消除企业后顾之忧。

  《民法典》规定的物业服务企业安全保障义务及《上海市房屋使用安全管理办法》对物业服务企业代为维修、及时委托专业检测单位检测鉴定的规定,维修资金的使用需要业委会同意,只有在业委会授权的情况下才能开展维修施工。若物业服务企业垫资,按照现有法律,只能根据《民法典》债权责任编进行追责,不能有效保证其垫付资金的安全,因此,物业服务企业对高坠隐患排查的积极性不高,在发现后仅履行告知义务或设立安全警示,并未起到实质性作用。建议明确物业服务企业垫资进行排查的后续管理办法,确定垫资及维修资金偿还的路径。同时,明确居民、物业服务企业、属地街镇的连带责任,为保证物业管理中安全隐患的消除提供有效保障。

  参考文献

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